Ипотека немесе жалға алу: Сарапшылар қазақстандықтарға қайсысы тиімдірек екенін есептеп берді

Қазақстанның ірі қалаларында ай сайынғы ипотекалық төлемдер мен пәтер жалдау арасындағы айырмашылық екі есеге артты. Сарапшылар қолданыстағы нарықта бір бөлмелі пәтер үшін (35 шаршы метр) 20% бастапқы жарнамен екі 10 жылдық қаржылық сценарийді салыстырды. Бұл туралы Stan.kz ақпарат агенттігі Krisha.kz сайтына сілтеме жасап хабарлайды.  

Ең қымбат мүліктер мен ең жоғары төлемдер Алматыда тіркелді. Ипотекалық төлем айына шамамен 426 000 теңге, ал 10 жыл ішінде банкке артық төлем 29,1 миллион теңгеден асады. Сонымен қатар ұқсас тұрғын үйді жалға алу шамамен 210 000 теңге тұрады.

Астанада ай сайынғы ипотекалық төлем – 322 000 теңге, ал жалға алу үшін 220 000 теңге. Қостанайда 246 000 және 150 000 теңге болады. Ең арзан ипотека Қызылордада табылды – айына шамамен 144 000 теңге, артық төлем 9,8 миллион теңге.

1-жағдай: Жалдау ақысы + депозит

Егер басқа факторларды ескермесек және тек биылғы көрсеткіштерге қарасақ, көптеген аймақтарда жалға алу ипотекаға қарағанда арзанырақ. Алматыда жалға алушы 10 жыл ішінде тұрғын үйге 25,2 миллион теңге жұмсайды. Егер бастапқы жарна (5,5 миллион теңге) жылына 15% мөлшерлемемен салынса, 10 жылдан кейін бұл сома шамамен 22,3 миллион теңгеге дейін артады.

Бұл стратегияның негізгі тәуекелі – жылжымайтын мүлік бағасының өсуі. Соңғы 10 жылда (2016 жылдың шілдесінен 2026 жылдың шілдесіне дейін) Алматыдағы қолданыстағы тұрғын үй нарығындағы шаршы метрдің орташа бағасы 114% – 367 000 теңгеден 786 000 теңгеге дейін өсті. Егер тұрғын үй бағасы депозиттік кірістен тезірек өсе берсе, жинақталған қаражат 10 жылдан кейін тек бастапқы жарнаға жететін болуы мүмкін.

2-жағдай: Ипотекамен сатып алу

Ипотеканың негізгі артықшылығы – сатып алу кезінде пәтер бағасының бекітілуі. 10 жыл ішінде Алматыдағы қарыз алушы банкке 29 миллион теңгеден астам артық төлейді (бұл несие сомасынан асады). Бірақ 10 жылдан кейін мүлік оның меншігіне өтеді, ал нарықтың одан әрі өсуі меншік иесінің меншікті капиталын арттырады.

Сарапшылар жоғарыда келтірілген есептеулер жылына 20% пайыздық мөлшерлемесі бар стандартты коммерциялық ипотекаға қолданылатынын атап өтті. Мемлекеттік жеңілдік бағдарламалары немесе "Отбасы" банкінің тұрғын үй жинақ жүйесін пайдалану артық төлемді және ай сайынғы төлемдерді айтарлықтай азайтады.

Ипотека алған тиімді ме, әлде жалдап тұрған дұрыс па?

Үй алу немесе жалдамалы пәтерде тұру туралы шешім әр адамның жағдайына, жоспарына және алдағы жылдары баспана нарығында не болатынына байланысты. Бірақ тек сандарға сүйенсек, қазір көптеген қалада пәтер жалдау ипотека төлеуге қарағанда арзанырақ шығады.

Әсіресе бұл айырмашылық Алматы, Астана, Қостанай және Шымкентте анық байқалады.

Мысалы, Алматыда ипотеканың ай сайынғы төлемі шамамен 426 мың теңге болса, дәл сондай пәтерді жалдау құны орта есеппен 210 мың теңге шамасында. Яғни айырмашылық айына 200 мың теңгеден асады.

Астанада бұл көрсеткіш – 322 мың теңге мен 220 мың теңге, ал Қостанайда — 246 мың теңге мен 150 мың теңге.

Егер жалдау мен ипотека арасындағы айырманы жұмсамай, тұрақты түрде жинап отырса, ал бастапқы жарнаны депозитте сақтаса, бірнеше жылдан кейін қомақты қаражат жинауға болады.

Оқыңыз

Қазақстанда ислам ипотекасы қашан іске қосылады және ол қалай жұмыс істейді Оқыңыз

Бұл тәсілде қандай тәуекелдер болады?

Егер баспана құны депозиттегі жинақтың өсуінен жылдам қымбаттаса, жиналған ақша үй алуға жетпеуі мүмкін. Тіпті он жылдан кейін де жинақ тек алғашқы жарнаға ғана жетіп, толық баспана сатып алуға жеткіліксіз болуы ықтимал. Ал ипотеканың да өз артықшылығы мен кемшілігі бар. Несие алған адам банкке бірнеше миллион теңге артық төлейді. Бірақ оның есесіне үйдің бағасы сатып алған сәтте бекітіледі. Кейін жылжымайтын мүлік құны 1,5-2 есеге өссе де, қарыз алушы келісімшарттағы шарттар бойынша төлем жасай береді.

Мысалы, Алматыда ипотека рәсімдеген жағдайда:

• алғашқы жарна — 5,5 миллион теңге;
• ай сайынғы төлем — 426 мың теңге;
• 10 жылдағы банкке артық төлем — 29,1 миллион теңге;
• 10 жылдан кейін пәтер толықтай иесінің меншігіне өтеді.

Ал пәтерді жалдап тұрған жағдайда:

• ай сайынғы жалдау ақысы — 210 мың теңге;
• 10 жылда жалға шамамен 25,2 миллион теңге жұмсалады;
• осы уақыт ішінде бастапқы жарна ретінде жинақталған ақша депозитте шамамен 22,3 миллион теңгеге жетуі мүмкін.

Алайда сарапшылар сол 22 миллион теңге 10 жылдан кейін пәтер сатып алуға жетіп-жетпейтінін нақты айта алмайды.

Алдағы уақытта баспана бағасы қалай болмақ?

Баспана нарығының алдағы он жылда қалай өзгеретінін нақты болжам жоқ. Алайда соңғы он жылдағы көрсеткіштер үй бағасының тұрақты түрде өскенін көрсетіп отыр.

Мысалы, Алматыдағы қайталама нарықтағы тұрғын үй бағасы 2016 жылдан бері айтарлықтай қымбаттаған.

• 2016 жылы бір шаршы метрдің орташа құны 367 мың теңге;
• 2026 жылы бұл көрсеткіш 786 мың теңгеге жеткен.

Яғни осы аралықта баспана бағасы 114 пайызға өскен.

Сондықтан ұзақ мерзімді жоспарда ипотеканың бір артықшылығы үйді сатып алған сәттегі баға өзгермейді. Ал кейін нарықтағы бағаның өсуі несие алушыға емес, баспана иесіне тиімді болады.