Қазақстанда ислам ипотекасы қашан іске қосылады және ол қалай жұмыс істейді

Отбасы банкі Қазақстанда пайызсыз қаржыландыру қағидатымен жұмыс істейтін ислам ипотекасын іске қосуды жоспарлап отыр. Қазір банкте бұл ипотеканы енгізу бойынша жұмыс тобы құрылып, тиісті өнімдердің тұжырымдамасы әзірленген. Осы тұста сарапшылар Stan.kz редакциясына берген сұхбатында ислам ипотекасының қарапайым қаржыландырудан артықшылықтарын атап көрсетті. Қазақстандықтар болашақта дініне қарамастан исламдық шот ашып, ипотека ала алады. 

Ислам ипотеканың басты ерекшелігі – пайыздың болмауы.

Исламдық ипотека мынадай қағидатпен жұмыс істейді:

• Банк алдымен пәтерді сатып алады;
• Пәтерді клиентке бөліп төлеу арқылы сатады;
• Пайыздың орнына алдын ала белгіленетін тұрақты сату бағасы қолданылады.

Яғни, исламдық қаржыландыруда пайыз есептелмейді, ал клиент басынан бастап тұрғын үйдің толық құнын және төлем кестесін нақты біледі.

Отбасы банк өкілдерінің айтуынша, әзірге ипотеканың қашан нақты іске қосылатыны белгісіз. Десе де, исламдық қаржыландыруды енгізу бойынша жұмыс тобы құрылып, тиісті өнімдердің тұжырымдамасы әзірленген.

“Қазір ислам банкингі тетіктерін тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне бейімдеуге қатысты сараптамалық және талдамалық жұмыстар жүргізіліп жатыр. Сонымен қатар саладағы қауымдастықтармен және нарық қатысушыларымен өзара іс-қимыл қолға алынған. Банкте исламдық ипотека кезең-кезеңімен іске қосылады. Алғашқы кезеңде банк клиенттерге негізгі исламдық өнімдерді – ағымдағы шоттар мен талап етілгенге дейінгі исламдық жинақ депозиттерін ұсынуды жоспарлап отыр. Ал исламдық тұрғын үй қаржыландыруы келесі кезеңде іске қосылады. Ол үшін тиісті заңнамалық өзгерістер қабылданып, банктің лицензиясы кеңейтілуі қажет. Қазір бұл бағыттағы жұмыстар жүргізіліп жатыр”, – деп жауап берді Отбасы банк.

Отбасы банкінің басқарма төрайымы Ләззат Ибрагимовының айтуынша, Исламдық ипотекаға қатысты заңнамаға қажетті өзгерістер енгізілді. Заңның өзі әзірге күшіне енген жоқ, бірақ оны Мәжіліс пен Сенат мақұлдады. Енді Президенттің қол қоюы ғана қалды. Осыдан кейін заң "Әділет" ақпараттық-құқықтық жүйесінде жарияланып, күшіне енеді.

Тек содан кейін Отбасы банкі барлық қажетті рұқсаттарды алып, заң талаптарына сәйкес құжаттарды рәсімдей алады. Жоспар бойынша, исламдық ипотека 2026 жылдың күзінде іске қосылады.

Ислам ипотекасы кімдерге арналған?

Сондай-ақ банк өкілдері исламдық ипотеканың тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің қағидаттары бойынша жұмыс істейтінін атап өтті. Оның қатысушылары банктің исламдық жинақ жүйесіне салым салған клиенттер болады.

“Сонымен бірге жаңа өнім баршаға қолжетімді болмақ. Яғни, дініне қарамастан кез келген адам исламдық жинақ шотын ашып, кейін тұрғын үй несиесін ала алады. Арнайы іріктеу талаптары қарастырылмаған. Қатысушыларға банктің төлем қабілетіне қатысты стандартты талаптары қолданылады. Исламдық ипотека аясындағы өнімдер исламдық қаржының халықаралық стандарттарына (AAOIFI) сәйкес әзірленіп жатыр және Исламдық қаржыландыру қағидаттары жөніндегі кеңестің мақұлдауынан өтеді. Жаңа өнімнің толық шарттары іске қосылған кезде жарияланады. Бағдарламаның нақты қашан басталатыны туралы қосымша хабарланады”, – деп мәлімдеді Отбасы банк.

Осы тұста исламдық ипотека өнімін әзірлеуші Қуандық Уразбаев ислам ипотекасының артықшылығы мен оның тұрғын үй бағасына әсері туралы айтып берді. Оның айтуынша, мұны “пайызсыз ипотека” емес "исламдық тұрғын үйді қаржыландыру" деп атаған дұрыс. Себебі сарапшының сөзінше, исламдық қаржыландыруда өсімқорлық пайызға тыйым салынғанымен, бұл қаржыландырудың тегін екенін білдірмейді.

“Мұндай жүйеде банк клиентке пайызбен ақша қарызға бермейді. Оның орнына жылжымайтын мүлікті өзі сатып алады немесе оны сатып алуға қатысады. Кейін сол мүлікті клиентке алдын ала келісілген үстеме бағамен сатады немесе жалға беру және кейіннен сатып алу құқығымен пайдалануға береді. Осылайша, банктің табысы пайыз есебінен емес, шариғат талаптарына сәйкес рұқсат етілген келісімшарттар негізінде қалыптасады”, – дейді Қуандық Уразбаев.

Негізгі қағидат – қаржыландыру пайызбен ақша беруге емес, жылжымайтын мүлікке қатысты нақты мәміле жасауға негізделеді.

Мұндай қаржыландыру түрі, ең алдымен:

• Тұрғын үйді шариғат талаптарына сай сатып алғысы келетіндерге;
• Мәміле шарттарының ашық болғанын қалайтын және қаржыландырудың жалпы құнын алдын ала білгісі келетіндерге;
• Этикалық әрі жауапты қаржыландыру қағидаттарын маңызды санайтын клиенттерге қолайлы.

Сарапшының айтуынша, ислам ипотекасының қарапайым ипотекадан негізгі айырмашылық мәміленің құрылымында.

“Дәстүрлі ипотекада банк клиентке ақшалай несие беріп, одан пайыз түрінде табыс табады. Ал исламдық үлгіде банк алдымен жылжымайтын мүлікке қатысты мәміленің қатысушысына айналады (нысанды сатып алады немесе оны жалға береді). Содан кейін клиентпен сатып алу-сату, жалға беру немесе серіктестік туралы шарт жасасады. Банктің табысы пайыздан емес, сауда немесе инвестициялық мәміле арқылы қалыптасады. Осылайша, банктің пайдасы ақша бергені үшін емес, нақты активпен жасалған мәмілеге негізделеді”, – дейді Қуандық Уразбаев.

Ислам ипотекасы кәдімгі ипотекадан арзан бола ма

“Көптеген елде исламдық және дәстүрлі тұрғын үйді қаржыландырудың жалпы құны шамалас болуы мүмкін. Себебі екі модель де бірдей нарықтық жағдайда жұмыс істейді және қаржыландыру құнын, операциялық шығындар мен тәуекелдерді ескереді. Дегенмен, негізгі айырмашылық бағада емес, қаржыландыру тетігі мен мәміленің құқықтық құрылымында. Көптеген клиент үшін басты артықшылық – қаржыландырудың шариғат талаптарына сай болуы, ал оның арзандығы негізгі фактор емес”, – деп Қуандық қаржыландыру құны туралы да айтып өтті.

Ислам ипотекасының артықшылығы

• Шариғат қағидаттарына толық сәйкес келеді;
• Өсімқорлық пайыз қолданылмайды;
• Келісімшарт талаптары ашық әрі түсінікті, ал мәміленің жалпы құны алдын ала белгілі;
• Қаржыландыру нақты активпен қамтамасыз етіледі;
• Шариғат тыйым салған қызмет түрлерін қаржыландыруға жол жоқ;
• Қаржыландырудың этикалық және әлеуметтік жауапкершілік қағидаттары жоғары деңгейде сақталады. 

Ислам ипотекасының тұрғын үй бағасына әсері

Алайда ол исламдық ипотеканың іске қосылуы тұрғын үй бағасына әсер етпейді деген болжам жасады. 

“Өздігінен исламдық ипотеканың іске қосылуы тұрғын үй бағасына айтарлықтай ықпал ете қоймайды. Өйткені баспана құнына ең алдымен сұраныс пен ұсыныс, халықтың табыс деңгейі, құрылыс көлемі, мемлекеттің тұрғын үй саясаты және макроэкономикалық факторлар әсер етеді. Алайда қаржыландырудың жаңа тетігінің пайда болуы баспана сатып алуға ниетті азаматтардың қатарын кеңейтіп, тұрғын үйдің белгілі бір санаттағы адамдар үшін қолжетімділігін арттыруы мүмкін”, – дейді сарапшы. 

Қаржыгер, QazExpertClub сарапшысы Венера Жаналина исламдық ипотека нарықтың жекелеген сегменттерінде сұранысты арттыруы мүмкін екенін айтты. Оның сөзінше, бұған дейін дәстүрлі ипотеканы пайдаланбаған азаматтар немесе банкпен серіктес құрылыс компанияларының тұрғын үйлерін сатып алатындар осы өнімге қызығушылық танытуы ықтимал.

“Баспана бағасына ең алдымен халықтың табысы, дәстүрлі ипотеканың қолжетімділігі, мемлекеттік бағдарламалар, тұрғын үй көлемі, құрылыс құны және нарықтағы сұраныс сияқты факторлар ықпал етеді. Егер болашақта исламдық ипотека көпшілікке қолжетімді қаржыландыру құралына айналса, онда ол да тұрғын үйге деген сұраныстың артуына әсер етуі мүмкін. Бірақ әзірге оның нарыққа ықпалы шектеулі болады”, – дейді Венера Жаналина.

Әлемдік тәжірибедегі ислам ипотекасы

Қазір исламдық тұрғын үйді қаржыландыру көптеген елде табысты дамып келеді. Атап айтқанда, Малайзия, Сауд Арабиясы, Ұлыбританияда ислам ипотекасы іске қосылаған.

Мысалы, Малайзия – исламдық банкинг саласындағы әлемдік көшбасшылардың бірі. Бұл елде исламдық ипотека нарықтың елеулі үлесін иеленген. Ал Сауд Арабиясы тұрғын үйді қаржыландырудың исламдық үлгілерін банктер мен мемлекеттік қолдау бағдарламалары арқылы кеңінен қолданады. Біріккен Араб Әмірліктері, Катар, Кувейт және Бахрейнде ислам ипотекалық өнімдерінен таңдау көп. Ұлыбритания – исламдық ипотека кеңінен дамыған алғашқы батыс елдерінің бірі. Бұған мамандандырылған исламдық банктердің қызметі мен заңнаманың бейімделуі ықпал еткен.

Бұл тәжірибе исламдық қаржыландырудың мұсылман елдерінде ғана емес, мұсылман емес мемлекеттерде де тиімді жұмыс істей алатынын көрсетеді.

Еске салайық, бұған дейін Қазақстанда исламдық ипотеканы Al Hilal Bank ұсынған болатын. Алайда банк 2022 жылдың көктемінде ипотекалық несие беруді тоқтатты.