"Сотқа дейін пәтерде тегін тұра ала ма": Үй иелері мен жалға алушылар Қазақстандағы жаңа өзгеріске байланысты нені білуі керек

Пәтерден шығару енді тек сот арқылы шешіле ме? Жаңа Конституциядағы бұл норма қоғамда қызу талқыланып жатыр. Бірі оны жалға алушыларды қорғайды десе, енді бірі пәтер иелеріне қиындық туғызады деп алаңдауда. Осы өзгерістің мәнін түсіну үшін Stan.kz тілшісі заңгерден сұрап білді.

Жаңа Конституция 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енеді. Бұрын конституцияда да, “Тұрғын үй қатынастары туралы” заңда да жазылған бұл норма Жаңа Конституцияда күшейтіліп “көшіру” ұғымы ретінде нақты енгізілді. Енді ешкімді сотсыз үйден шығару заңсыз екені анық көрсетілген. Яғни, жалға алушыны өз бетінше шығару (құлып ауыстыру, заттарын шығару т.б.) болмайды. Бұл өзгеріс жалға алушының құқығын күшейтіп, даулы жағдайларды азайтады. 

Егер адам үй жалдап тұрса, оны мына жағдайларда шығара алады: шартты бұзса, ақысын төлемесе немесе жалдау мерзімі бітсе. Ал егер үй мемлекетке тиесілі болса (әкімдік берген пәтер сияқты), онда көшірудің қосымша себептері бар. Мысалы: үйді бұзатын болса, үй апатты болса, тұруға жарамсыз болса, үлкен жөндеу керек болса немесе шарт дұрыс болмаса, сол кезде көшіруі мүмкін. Бірақ ең маңыздысы – ешкім тұрғынды өз бетінше қуып шыға алмайды. Тек сот шешімі болса ғана шығара алады.  

Жаңа нормаларға сәйкес, жалға алушы енді тек шартпен ғана емес, конституциямен де қорғалады. Оны сот шешімінсіз тұрғын үйден шығару мүмкін емес. Көшіру мәселесін қараған кезде сот барлық жайтты тексереді. Шарттың заңды бұзылған-бұзылмағанын, қарыздың бар-жоғын, дәлелдердің жеткіліктілігін және рәсімнің дұрыс сақталуын анықтайды. Бұл өз кезегінде жалға беруші үшін талаптарды күшейтеді. Енді меншік иесі қарызды, шарт талаптарының бұзылғанын және алдын ала ескерту жасалғанын құжат жүзінде дәлелдеуі тиіс. Дәлелдер жеткіліксіз болған жағдайда, сот талапты қанағаттандырмауы мүмкін. 

Заңгер Нұсұлтан Орынбек бұл талаптың бұрыннан қолданыста болғанын және тек пәтер жалдау саласына ғана қатысты болмағанын алға тартты. 

“Өмірде түрлі жағдайлар болады. Бұл заң мүлікке, мұргерлікке таласқандар немесе мүлікті кепілге қойғандарға да қатысты қолданылды. Кепіл үйді босатпай қалуы мүмкін. Яғни сондай кездерде сот орындаушылары соттың нақты шешімі арқылы үйден адамды шығаратын. Дегенмен қазіргі Конституцияда нақты көрсетіліп, баспана иелері мен жалға алушылардың құқығы ерекше ескерілген”, – деді ол.

“Пәтер иесі жалға алушымен келісімшарт жасамаса, мәселені қалай шеше алады”

Маман осы тұста бұл заңның сотта қалай жұмыс істейтінін түсіндіре кетті. Әсіресе пәтер иесі мен жалға алушы арасында дау туындаған жағдайларды қарастырды.

“Пәтерді жалға беру мен жалға алу Азаматтық кодекс талаптарына сай реттеледі. Яғни үй иесі пәтерін жалға беріп табыс табады. Ал жалға алушы оны белгілі бір шартпен пайдаланады. Бұл – заңмен реттелетін азаматтық-құқықтық қатынас, оған қатысты ережелер бұрыннан бар.

Дегенмен іс жүзінде көп адам келісімшарт жасамайды. Бірақ келісімшарттан бөлек “мәміле” деген де ұғым бар. Яғни екі тарап ауызша келіссе, не хат алмасу, төлем түбіртектері сияқты дәлелдер болса, пәтердің шын жалға берілгені сотта осы дәлелдермен қарастырылуы мүмкін.

Әрине бірақ екі жаққа да ең дұрыс жол – ресми келісімшарт жасау. Себебі келісімшартпен мәселені шешу жылдамырақ. Қазір оны рәсімдеудің жолдары көп. Мысалы электронды цифрлық қолтаңба арқылы да, онлайн форматта да жасауға болады. Бұл қиын емес, әрі екі тараптың құқығын қорғауға көмектеседі”, – деді заңгер. 

“Сот шешімі шықпайынша пәтер ақысын төлемей тегін тұра ала ма?”

Нұрсұлтан Орынбек осы тұста пәтер иесі де, жалға алушы да келісімшартта нақты пунктер көрсетуі керек екенін алға тартты. 

“Мысалы, келісімшартта жалға алушы белгілі бір ай төлемді кешіктірсе, үй иесі оны 10 күн бұрын ескертіп, пәтерден шығаруға құқылы деген талап болуы мүмкін. Егер жалға алушы бұл талапты орындамаса, мәселе сот арқылы шешіледі. Яғни мұнда екі тараптың да құқығы тең. Жалға алушының да, пәтер иесінің де келісімшартқа сай өз құқықтары бар, ешқайсысы бір-бірінен артық емес”, – деді маман.

Алайда заңгер кей пәтер жалдаушылар бұл заңды қате түсініп, өз пайдаларына жұмсауды ойлайтынын жасырмады.

“Кейбір адамдар “сот шешімі шыққанша төлемей тұра берсем, ешкім мені шығара алмайды” деп ойлауы мүмкін. Бірақ бұл қате түсінік. Мұндай әрекет жауапкершіліктен босатпайды, керісінше шығынды көбейтеді. Өйткені пәтер – иесінің заңды мүлкі. Ал ол өз құқығын қорғау үшін сотқа жүгінсе, барлық сот шығындарын жәбірленуші өтейді. Оған заңгердің ақысы, мемлекеттік баж салығы және басқа да шығындар кіреді. Әдетте азаматтық істер шамамен екі айға дейін қаралады. Осы уақыт ішінде жиналған жалдау ақысы, оған қоса сот шығындары қосылып, төленетін сома едәуір өсіп кетеді. Сондықтан жалға алушы жауапкершіліктен қашып құтыла алмайды, керісінше төлемі бірнеше есе көбейеді”, – деп ескертті маман. 

“Қожайындар енді екі айлық пәтер ақысын депозит ретінде бірден сұрайды”

Нұрсұлтан Орынбек конституцияға енген бұл мәтін қоғамда қызу талқыланып жатқандықтан саладағы өзгерістерге әкеліп соғуы мүмкін екенін жасырмады. Айтуынша заңға байланысты енді пәтер иелері алдын ала қамдануды ойлайды. 

“Заңды тұрғыдан жаңалық жоқ. Бірақ енді үй иелері өздерін сақтандыру үшін алдын ала депозит ретінде пәтердің екі айлық ақысын алуы мүмкін. Себебі айтып өткенімдей сот мерзімі екі айдай уақытқа созылады. Сол уақытты сақтандырып олар алдын екі ай уақытқа депозит алып алуы мүмкін. Әрине елдің бәрі пәтерді босатпай ақысын төлемей қоятын адамдар емес. Сол үшін адал ниетті пәтер жалдайтын адамдар үшін бұл қосымша жүк. Себебі екінің бірінің қолында ондай ақша бола бермейді. Оның үстіне қазір жалдау ақысы да арзан емес”, – деді ол. 

Заңгер осы тұста жалға алушыларға ескерту жасады. Айтуынша, құқықтарын білу үшін бірінші кезекте сауатты болу керек.

“Нақты мүлік киімге тиесілі, келісімшартта не айтылған, ақша кімге төленіп жатыр, сол туралы ақпаратты толыққанды білуі керек. Егер келісімшартқа сүйенбей, құлып ауыстырып тастап, басқа да заттарын шығарып тастап, үйден қуатын болса, жалға алушы сотқа жүгіне алады. Бірақ мұның бәрі келісімшарт аясында қаралады. Қазір заңға өзгеріс енгізілгеннен кейін “жалға алушы сот шешімінсіз үйден шықпай қоя алады” деген әңгіме жұртты алаңдатып жатыр. Алайда бұл норма тек пәтер жалдаушыларға ғана емес, басқа да жағдайларға қатысты. Сондықтан оны қарапайым пәтер иелері үшін қорқынышты заң деуге болмайды”, – деп қорытты маман. 

Министрлік конституциядағы жаңа норма жалдау бағасының өсуіне әсер етеді деген пікірлердің негізі жоқ екенін жеткізді. Алайда кейбір жалға берушілер жаңа ережелерге байланысты шарттарды қатаңырақ жасап, кепілдік депозиттерге көбірек мән беруі мүмкін екенін ведомство да растап отыр.