Қазақстандықтар неге қымбат ипотека төлеуге мәжбүр

Фото ЖИ көмегімен жасалған

Қазақстанда ипотека мөлшерлемесі мемлекеттік бағдарламаға және банкке байланысты кең ауқымда 1,2%-дан бастап 21,95%-ға дейін құбылады. Жеңілдетілген бағдарламалар 5-9% аралығында болса, нарықтық ипотека 20% шамасында немесе одан жоғары. Дегенмен бұл шетелдермен салыстырғанда қымбат әрі халық та ипотеканың мөлшерлемесі жоғары екенін айтып жүр. Stan.kz ипотекалық несиенің базалық мөлшерлемесі неліктен жоғары екенін экономист сарапшылардан сұрап көрді.

Ұлттық банк бекіткен базалық мөлшерлеме

Қаржыгер Алдияр Саматовтың сөзінше, ипотеканың мөлшерлемесі қымбат болуының негізгі себебі – жоғары базалық мөлшерлеме. Қазір ұлттық банктің екінші деңгейлі банктерге беріп жатқан несиелері 18%-бен беріледі. Олар да бұл пайыздан төмен несие бере алмайды.

"Сондықтан олар өзінің ақшасын қайтарып алу үшін, пайдасын көру үшін осындай жоғары пайызбен ипотека береді. Енді ипотекаға қатысты аздаған шектеулер бар, қазір білуімше, 21-22%-бен береді. Ал Отбасы банкпен үй алса, пайыз аса жоғары емес. Мысалы, үйді иесінен 50% жарнамен сатып алғанда пайыз мөлшерлемесі бастапқы үш жыл 8% болады. Бұдан кейінгі жылдары ол азаяды. Әлеуметтік жағдайына, қажеттілігіне қарай мемлекеттік бағдарламамен берілетін ипотекалар да бар. Мұндай бағдарламаларда алғашқы жарнасы да, пайызы да азырақ болады. Қазақстандықтар осы тәсілдер арқылы төмен пайызбен ипотека рәсімдей алады", – дейді қаржыгер.

Демек ипотека мөлшерлемесі егер пайыздық ставка төмендесе ғана арзандайды. Бұл – Ұлттық банктің саясатына байланысты болатын жағдай дейді қаржыгер.

"Инфляция түсетін болса, Ұлттық банк те пайыздық мөлшерлемесін түсіреді және екінші деңгейлі банктер де мөлшерлемені түсіруі керек болады. Ипотека мөлшерлемесі осындай кезде арзандауы мүмкін. Екінші деңгейлі банктерге тұрғын үй депозитін ашуға рұқсат беру банктер арасындағы бәсекені тудыруы мүмкін. Бірақ ипотека мөлшері мемлекеттік бағдарламалардағы мөлшермен салыстырғанда бәрібір арзан болмайды. Шамамен 18-20%-дың төңірегінен түсіре қоймайды", – дейді Алдияр Саматов.

Мұндай базалық ставка бүкіл мемлекетте бар. Әр елдің ставкасын өз орталық банкі инфляцияға қарай белгілейді. Қазақстанда Ұлттық банк, Ресейде Орталық банк, ал АҚШ-та ол Федералды резерв деп аталады.

"Қазақстанда инфляцияны бәсеңдету мақсатында Ұлттық банк базалық мөлшерлемені көбейтіп ұстап отыр, бұл – Ұлттық банктің өз саясаты", – деп қосты қаржыгер.

Инфляция деңгейі

Экономист Мақсат Халық та ипотека мөлшерлемесі қымбат болуының себебін түсіндірді. Оның сөзінше, бүгінде елімізде ақшаның өзі қымбат болып тұрғанда және жоғары инфляция кезінде ипотека міндетті түрде қымбат болады.

"Қазір Қазақстанда ақшаның өзі қымбат. Ақшаның нарықтағы құны, Ұлттық банк бекітетін базалық мөлшерлеме 18% болып тұр. Бұл – елдегі ең төменгі пайыздың белгісі. Банктер әрі қарай осы пайызбен несие ала алады. Ал халыққа несие берем десе, онда мұның үстінен бүкіл пайызды қосады. Тұтынушылық несиені алсақ, көп жағдайда банктер осы базалық 18% мөлшерлемені 2-3 есе көбейтіп береді. Ал ипотекалық несие ұзақмерзімді болғандықтан үстінен дәл бұлай көп қоса алмайды, дегенмен нарықтағы қатерлерді ескеріп, 18%-дан жоғары бекітілетіні сөзсіз. Банктер өздері қаржыны 18%-бен алып тұрса, олар несиені одан төмен деңгейде бере алмайды. Егер базалық пайыздық мөлшерлеме төмендесе, онда несиелердің пайызы түсе бастайды", – дейді ол.

Экономистің сөзінше, базалық пайыздық мөлшерлеме жоғары болуына әсер ететін тағы бір фактор – елдегі инфляция жағдайы. Қазір инфляция 10%-дың үстінде.

"Мұны экономистер екі таңбалы инфляция дейді. Мұндай жоғары инфляцияның кезінде базалық пайыздық мөлшерлеме жоғары болатыны түсінікті. Елде ипотека мөлшерлемесі түссін десек, инфляция деңгейін төмендетуіміз керек", – дейді Мақсат Халық.

Қайтарылмаған несиелер

Экономистің айтуынша, адамдар төлемей кеткен несиелер де ипотеканың қымбаттауына әсер етеді.

Бірінші кредиттік бюроның дерегі бойынша, қарыз алушылардың кемінде 17%-ының несиесі 90 күннен асқан, олар проблемалық берешек санатына жатады. Ал төлеу мерзімі аяқталмаған несие келісімі бар азаматтардың саны 7,7 миллион адам. Еңбекке қабілетті әр бес қазақстандықтың төртеуі банктен несие алып, қарызын өтеп жүр.

"Ипотекаға әсер ететін тағы бір фактор – бұған дейін қайтарылмаған несиелер. Банктер мұны да өздерінің есептерінде ескереді. Қазақстанда әр үш несиенің бірі төленбей қалады деген сөз бар. Демек банк әр несиенің бірі қайтпай қалуы мүмкін екенін ескеріп, ол соманы тұрақты төлейтін екі несие алушының қаржысымен жабуға тырысады. Бұл жағдай енді несие алатындардың пайызына әсер етеді деп айтуға негіз бар", – дейді экономист.

Тұрғын үйдің бағасы

Қазақстанда азаматтар әуелі үйдің алғашқы жарнасына ақша жинаудан бастайды. Дегенмен "енді жиналды-ау" дей бастағанда үйдің бағасы өсіп кетеді. Бұл да тұрғын үй несиесінің мөлшерлемесін арттырады.

"Үйдің қымбаттауы да жалпы ипотекаға әсер етіп тұр. Кейінгі жылдары зейнетақы қорындағы активтерді бергеннен біразы үй сатып алып, нарықта сұраныс артты. Тиісінше үй қымбаттады. Мемлекет іске қосқан үй алу бағдарламалары да сұранысты арттырады. Әсіресе, Алматы жастары, Астана жастары бағдарламалары үйді бірден қымбаттатты. Өйткені бір уақытта мыңдаған адам несие алуға рұқсат алады да, мерзімге сай үй іздей бастайды. Үйдің бағасына әсер ететін маңызды факторлар бар. Мысалы, құрылыс компанияларының да уәждері жетеді. Айталық, құрылыс салушы бір жерді сатып алады, бірақ жердің мақсатты бағытын өзгерту үшін де біраз шығындалады. Олар үйді бастап, салып болғанша бірқатар кедергіге тап боламыз дейді, салдарынан үйді табыстау мерзімі кемінде жарты жылға кешігеді. Мұның бәрі түптеп келгенде шаршы метрдің бағасына келіп тіреледі", – дейді сарапшы.

Экономистің сөзінше, нарықта барынша жаңа құрылыс компанияларының ашылуына мүмкіндік жасаса, монополияны азайтып, бәсекені арттыру, бюрократиялық кедергілерді реттеу сияқты мәселелер дұрыс жүйеге қойылса, үйдің шаршы метрінің бағасын белгілі бір деңгейде арзандата алар едік. Оған қоса отандық құрылыс материалдарын пайдалану да маңызды.

Қала халқының көбеюі

Ұлттық статистика бюросының 2025 жылғы мәліметі бойынша, 590 мыңнан 650 мыңға дейінгі азаматтар баспана кезегінде тұрған. Баспанаға сұранысы ең жоғары қалалар – Алматы, Астана, Шымкент және Алматы облысы. Экономист қала халқының көбеюі де сұранысты арттырып отыр дейді.

"2000 жылдары болған бейбибум үйге сұранысты арттырып отыр деуге болады. Оның үстіне бәрі қалада, әсіресе мегаполисте тұрғысы келеді. Тұрғын үйге зәру адамдардың саны 600 мыңнан сәл асады. Ал бір жылдағы құрылыс қарқыны шамамен 15-17 миллион шаршы метр. Бұл дегеніміз – шамамен 100 мың отбасыны үймен қамту. Ал үйге зәру адамдардың бәрін қамтамасыз ету үшін мемлекет дәл осы қарқынмен әлі 6 жыл жұмыс істеуі керек. Ал негізі үй керек адамдар қатары бұдан да көп. Мысалы, 2 миллион адамға үй керек десек, дәл осы қарқын әлі 20 жыл жалғасады. Елді индустриялы бағытта дамытпаса, арнайы жоспар құрылмаса, үлкен, реформалық шешімдер қолданылмаса, бұл мәселелер оңай шешіле қоймайды. Ал осы мәселелер реттелсе, тиісінше ипотека бағасы да түсер еді", – дейді сарапшы.

Шет елдерде көбіне 1%-бен де несие беріледі. Бұл мөлшерлеме АҚШ-та пандемия кезінде 0,25%-ға дейін түскен сәттері болды. Қазір Америкада ипотека мөлшерлемесі – 3,75%.

"Ол жақта инфляция дәрежесі, ақшаның құнсыздануы төмен. Сондықтан ол жақтағы банктер халықты ұзақ уақыт несиелендіре алады, үлкен тәуекелге барудың қажеті жоқ. Ал бізде банктер ұзақ мерзімге несие бере алмайды, сондықтан да бізде үлкен өндіріс, зауыт салу қиын", – дейді маман.

Ипотека қандай жағдайда арзандайды?

Cарапшы ипотека елдегі экономикалық жағдайға тікелей тәуелді екенін айтып отыр.

"Ипотека мөлшерлемесі елдегі экономикалық жағдайға қарай төмендеуі мүмкін. Инфляция төмендесе, тұрақты болса, бізге Еуропадағыдай 1-2% емес, ең болмаса 4-5% болса және сол жылда тұрақты болып тұрса, осының өзі жақсы. Сонда базалық пайыздық мөлшерлеме әрі кеткенде 7-8% төмендейді. Мұндай кезде кез келген банкте 9-10%-бен ипотека алу мүмкін бола бастайды. Негізі нарық, экономика соған келуі керек деп ойлаймын. Қазіргідей 20%-бен ипотека алғанша, 10%-бен біраз адам алатын еді. Сонымен қатар банктердің ұзақмерзімді қаражаты пайда болса, тіптен жақсы болар еді", – деп пікір білдірді ол.

Сарапшы басқа банктерде ипотека бағдарламалары ашылып жатқанын жақсы деп бағалайды.

"Біз бір ғана банк – Отбасы банкке ғана ақша жинап, үйреніп қалғанбыз. Балама ретінде нарықта осындай ұсыныс пайда болғаны қуантады. Жарнамасы 5%-бен деп көрсетілгенімен дәл мұндай мөлшерлемемен бәрі ала алмайтыны түсінікті. Банктің өз сайтында ипотекалық несиелер 7,2%-дан басталып, 24,9%-ға дейінгі аралықта беріледі. Бір банк қана нарықты өзгертеді деп айта алмаймыз, себебі базалық мөлшерлемесі 18%. Сондықтан кез келген банкке барып, төмен пайызбен несие аламыз десек, ең әуелі экономикамызды реттеуіміз керек", – дейді экономист Мақсат Халық.

Шетелдердегі ипотекалық мөлшерлеме қандай?

Ресейде отбасылы адамға 6%, арнайы жерлерге көшкені үшін 2%, ауылды жерлерден алса 3%. Ал нарықтық ипотека шамамен 15% мөлшерлемесімен жүреді.

Әзірбайжанда ипотека мөлшерлемесі 4%, ал мемлекеттік бағдарламалар арқылы 3,7%. Нарықтық ипотека бұдан жоғары екені айтылады.

Өзбекстанда коммерциялық негіздегі ипотека шамамен 24-28%, ал мемлекеттік жеңілдетілген бағдарламалар 17-19% мөлшерлеме қояды.

Қырғызстанда мемлекеттік бағдарламалар арқылы 4-8% бен ипотека береді. Ал ешқандай бағдарламасыз рәсімдейтін ипотекалар 12%-дан басталады.

• АҚШ – 6.1-6.4%;
• Ұлыбритания – 6.5-6.6%;
• Швеция – 2.6-2.7%;
• Австралия – 5.5-5.7%;
• Австрия – 3.3-3.4%;
• Бельгия – 3.2-3.4%;
• Бразилия – 11%;
• Армения – 12.7%;
• Оңтүстік Корея – 4.2-4.3%;
• Қытай – 3-4%;
• Жапония – 0.5-2%;
• Сингапур – 2-3.5%;
• Таиланд – 3-5%;
• Үндістан – 8-9%;
• Индонезия – 7-10%;
• Филиппин – 6-8% (Деректер).