"Екінші нарықтағы үйлерге сұраныс төмендейді": Ипотеканың шекті мөлшерлемесінің төмендеуіне қатысты мамандар пікір білдірді

Фото: freepik.com

Қазақстанда ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ) шекті мөлшері 20%-ға дейін төмендетілді. Осыдан кейін желіде 16 маусымнан бастап екінші нарықтағы үйді ипотекаға беру уақытша тоқтатылатыны туралы ақпарат тарады. Осы орайда Stan.kz тілшісі сарапшылармен тілдесіп, жылжымайтын мүлік нарығында қандай өзгерістер болуы мүмкін екенін, сұрап, білді.

Екінші деңгейлі банктер екінші нарықтағы үйді ипотекаға беру уақытша тоқтатылатынын жоққа шығарды, десе де желі қолданушылары бірқатар банктердің өтінішті қарастырмай жатқанын хабарлауда.  

Threads желісінде жылжымайтын мүлік нарығы бойынша маман Қазыбек Жамбылов шекті мөлшерлемеге қатысты пікірін жазып, ипотека рәсімдегелі жүргендерге жағдай қалай өзгеретінін бақылауға кеңес берді.

"16 маусымнан бастап барлық банк қайталама нарықта ипотека беруді тоқтатады. Бұл нені білдіреді? Қазір қаржы нарығын реттеу агенттігі шекті мөлшерлемені 20% деп белгілеп отыр. Сондықтан теориялық тұрғыдан алғанда, ипотека арзандауы керек. Қазір базалық мөлшерлеме – 16%. Банктер осы айырмадағы 4%-дан табыс табуға тырысады немесе үкіметті базалық мөлшерлемені төмендетуге мәжбүрлеуі мүмкін. Тоқтату мерзімі белгісіз. Тек Отбасы банк салымшылары ғана ұтып тұр – оларға бұл жағдай әсер етпейді. Егер ипотеканы жылдам алу қажет болса, жедел әрекет ету керек. Асығыс болмаса, күтіп, жағдайдың қалай өзгеретінін бақылау қажет", – деп жазды Қазыбек Жамбылов.

Жылжымайтын мүлік нарығы бойынша маман Александр Бикетов бұл жүйені ретке келтіргенге дейінгі уақытша шешім екенін айтады.

"Біз маман ретінде нарықтағы жағдайды, кез келген өзгерісті, жаңа заңнамалық актілерді бақылап отырамыз. Соның ішінде 16 маусымнан бастап банктер қайталама нарық бойынша ипотека беруді тоқтатады дегенді білеміз. Алайда бұл – банктер жаңа тарифтерді белгілегенге дейін уақытша шешім. Өйткені қазір кейбір банктерде ипотека мөлшерлемесіне тарифтер 20%-дан жоғары. Оларды 16-ынан бастап 20%-ға дейінгі стандартқа келтіруге міндеттеді. Оған уақыт қажет. Менің ойымша, уақытты сәтті таңдаған. Әдетте жаз демалыс мезгілі саналады, көп мәміле жасалмайды. Осылайша бұл жүйені асықпай ретке келтіре алады", – дейді маман.

Оның айтуынша, бұл жағдай бастапқы нарық бағасына еш әсер етпейді. Сондай-ақ ол банктердің барлық құрылыс жүргізушілермен серіктестік бағдарламалары, сондай-ақ 7-20-25 бағдарламасы штаттық режимде жұмыс істей беретінін айтады. Оларға қатысты ешқандай ипотека тоқтатылмайды. Тек қайтамала нарық бойынша ипотека уақытша тоқтайды.

"Пайыздық мөлшерлеменің қысқарғаны жақсы. Үйді тиімдірек шарттармен сатып алуға мүмкіндік туады. Бағаға келсек, оған көптеген фактор әсер етеді және мөлшерлемелердің төмендеуі баға бойынша көп өзгеріс әкеле қоймайды. Негізінен нарықтағы сұраныс пен ұсыныс сияқты факторлар маңызды рөл ойнайды. Статистика көрсетіп отырғандай, биыл жыл басынан бері жылдық инфляцияға қарағанда баға өсімі төмен. Егер жылдық инфляция 11%-дан жоғары болса, жаңа салынып жатқан үйлердің құнындағы өсім 8%-дан аспайды, ал қайталама нарықта бұл көрсеткіш 6%-дай. Сондықтан бағаның өсуіне ешқандай алғышарт көріп отырған жоқпыз", – дейді Бикетов.

Жылжымайтын мүлік нарығы бойынша маман жаңа салынған үйлердің бағасы арзандайды деген болжаммен келісе қоймады. Ол қосымша құн салығының енгізілуімен жыл соңына дейін баға, керісінше, 12-14% өседі деп болжанып отырғанын атап өтті. 

Экономист Бауыржан Ысқақов екінші нарықтағы үйді ипотекаға беру уақытша тоқтатылатыны туралы ешқандай ресми мәлімдеме болмағандықтан ел бекер даурығып жүргенін айтады. Оның пікірінше, бұл шешім баспанаға қол жеткізе алмай жүрген адамдарға үйлі болуға мүмкіндік бермек.

"Қазақстан ұлттық банкі, екінші деңгейлі банктер тарапынан, ипотеканы қайта қаржыландыруға жауапты агенттіктер тарапынан 16 маусымнан бастап қайтамала нарықтағы үйлерге ипотеканы уақытша тоқтату туралы ресми мәлімдеме де болған жоқ, нормативті құжаттар да қабылданған жоқ. Сондықтан бұл шындыққа жанаспайды. 25%-ға дейін ипотекалық мөлшерлемемен беру мүмкіндігі бар екінші деңгейлі банктер 16 маусымнан бастап 20%-дан асырмау туралы талапқа көшіп жатыр, яғни ең жоғарғы пайыздық мөлшерлеме 20% болады деген шешім қабылданды. Бұл бірінші кезекте үй мәселесін шеше алмай жүрген адамдарға үлкен мүмкіндік, екіншіден, құрылыс компанияларының жандануына әсер етеді. Үшіншіден, бұл екінші деңгейлі банктер арасындағы бәсекелестіктің жандануына мүмкіндік туғызады", – деп түсіндірді жағдайды экономист.

Экономистің өзінше, қаржы ұйымдары қабылдаған бұл шешімнен екінші деңгейлі банктер де ұтыла қоймайды.

"Шыны керек, қазір банктер корпоративтік сектор, экономиканы қаржыландырғаннан көрі ипотекамен, халықты несиелендірумен табыс тауып отыр. 25%-дан 20%-ға түсіруден олар табыссыз қаламыз деп айтуларына да негіз жоқ. Базалық мөлшерлемеден төмендетіп 15% белгілеп жатқан жоқ. Қалай болса да, базалық мөлшерлемеден жоғары болып тұрғандықтан банктерге маржасын қалдырып отыр. Екіншіден, олар (ипотека бойынша – ред.) шектеу қойса, бізде басқа да халықаралық банктердің бөлімшелері бар, солар ипотекалық нарықты жаулап алуы мүмкін. Пайыздық мөлшерлеме төмендеп қалғаннан ипотека бермейміз деуге негіз жоқ және олай болуы да мүмкін емес. Мемлекет барлығын есептеп отыр. Ұлттық банктің 25-тен 20%-ға дейін шектеу қоюының өзі – әлі де екі жаққа тиімді болатындай режим", – дейді маман.

Оның пікірінше, банктер екінші нарықтағы үйге ипотека беруді тоқтатса, оларға сұраныс төмендеуі мүмкін. Бар үйлерге ипотеканың қолжетімділігі қысқарып, сатып алушылар жаңа салынған үйлерге басымдық береді.

Екіншіден, бастапқы нарыққа сұраныс артуы мүмкін, яғни қазір кейбір сатып алушылар бастапқы нарықты қымбат деп есептесе де, екінші нарықта ипотеканың шектелуі оны тартымды етуі де мүмкін.

Үшіншіден, баға динамикасына әсер етеді. Екінші нарыққа сұраныс төмендеп, баға тұрақталып қалуы немесе аздап төмендеуі мүмкін. Ал бастапқы нарықта сұраныс өсіп, сол арқылы бағаның да өсуі мүмкін.

Төртіншіден, нарық балансындағы ауытқуларға да әсерін тигізуі мүмкін. Мысалы, сатып алушылардың екінші нарыққа деген қызығушылығы уақытша төмендейді, құрылыс салушы жаңа жобаларын іске асыруға, жандандыруға мүмкіндік алады.

"Ұзақ мерзімде ұсыныс жеткіліксіз болса, бастапқы нарықтағы баға ақырын қайта қалпына келеді. Егер де сондай шектеу қойылса, екінші нарықтағы сатып алулар уақытша азаяды, бастапқы нарыққа сұраныс, құрылыс өндірісі мен баға көтеріліп және тұтынушылардың таңдау механизмі өзгеріп, жаңа үйлерге сұраныс артуы мүмкін", – дейді экономист Бауыржан Ысқақов.

Еске салсақ, желіде Қазақстандағы кейбір банктер 16 маусымнан бастап ипотека беруді тоқтатады деген ақпарат тарады. Алайда еліміздегі бірқатар банк қалыпты режимде ипотека беріп жатқаны белгілі болды.