Қазақстанда тұрғын үйлердің сапасын кім тексереді және өз үйінің қауіпсіз емес екенін білгендер қайда жүгіне алады

Фото: Stan.kz / ЖИ көмегімен жасалған

Астанада тұрғын үй қасбеті құлап, салдарынан адамдарды құтқаруға барған жедел жәрдем фельдшері ауыр жарақаттан қаза тапқан еді. Осы жағдай қоғамда резонанс тудырып, оқырмандар құрылысқа жауапты компаниялар мен мердігерлерді қатаң жауапқа тарту қажет екенін атап өтті. Бұдан кейін Stan.kz заңгер Фархад Курбазаровтан тұрғын үйді заң аясында қалай жауапқа тартуға болатынын және егер тұрғындар үйдің сапасыз екенін білсе, қай мекемелерге жүгінуі керек екені туралы сұрап білді.

“Құрылыс салушы немесе әкімдік кінәлі емес”

Оқиғаға қатысты құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитетінің төрағасы Бақытжан Жүнісбеков көптің көкейінде жүрген "Ескі үйлер үшін кім жауап береді және неге мұндай жағдайлар қайталана береді?" деген сұраққа жауап берді.

Шенеунік заңға сәйкес 5 жылдан асқан үйдің қауіпсіздігі үшін толық жауапты тұрғындардың өзі және олардың мүліктік меншік иелерінің бірлестігі (ОСИ) екенін айтты. Олар міндетті түрде фасад, шатыр және басқа да конструкцияларды тексеріп, техникалық зерттеулер жүргізіп, уақытылы күрделі жөндеу жұмыстарын жасау керек.

"Мүліктік меншік иелерінің бірлестігі міндетті түрде жалпы мүлікті күтіп ұстауы керек. Бұл жағдайда қауіпсіз пайдалану үшін фасад конструкцияларының қоршаушы материалдарын дұрыс күйде ұстау қажет", – деді Бақытжан Жүнісбеков.

Жүнісбеков тұрғындар жөндеуді қашан жасау керегін өздері шешетінін атап өтті. Егер олар оны жасамаса, жауапкершілік соларға тиеді. Тұрғын үй инспекциясы тек айыппұл сала алады, бірақ адамдарды ақша жинауға мәжбүрлей алмайды. Министрлік өкілі жаңа Құрылыс кодексінде (қазір Мәжілісте қаралып жатыр) кепілдік мерзімі 2 жылдан кем дегенде 5 жылға ұзартылғанын және жаңа үйлерді тапсыру кезінде міндетті мемлекеттік инспекторлардың жұмысын енгізгенін айтты. Бірақ 20 жыл бұрын салынған үйлерге бұл ережелер қолданылмайды.

"Эксплуатацияға беру кезеңінде Градостроительный кодексінде міндетті мемлекеттік инспекторлардың болуы қарастырылған, сондай-ақ құрылыс кодексінде кепілдік мерзімдерін ұзарту қарастырылған, соның ішінде бөлек тұрған қоршаушы конструкциялар бойынша бөлек", – деді министрлік өкілі Бақытжан Жүнісбеков.

Осылайша, ескі үйде қабырға бөлігінің үзілуі және адамның зардап шегуі тұрғындардың өз үйлеріне қарамағанын көрсетеді. Министрліктің пікірінше, құрылыс салушы немесе әкімдік кінәлі емес.

Фото: Stan.kz / ЖИ көмегімен жасалған

Сапасыз тұрғын үй сатып алғанда не істеу керек?

Алайда заңгер Фархад Курбазаровтың айтуынша, Азаматтық кодекске сәйкес, сатушы компания сатып алушыға тапсырылған мүліктің сапасына толық жауап береді және ол кемшіліктер туралы білмеген күннің өзінде жауапкершіліктен босатылмайды.

"Азаматтық кодекстің 429-бабының (Тауардың сатушы жауап беретiн кемшiлiктерi) 1-тармағына сәйкес, сатушы мүліктің кемшіліктері үшін жауап береді. Егер кемшіліктер сатып алушыға берілмес бұрын пайда болса немесе кемшіліктердің себебі сатушыдан тәуелсіз түрде осы кезеңге дейін пайда болса, сатушы кемшіліктерді білмеген жағдайда да жауапкершіліктен босатылмайды. Тіпті келісімшартта сатып алушының талап қоюдан бас тартатыны көрсетілген болса да, екі арадағы шарт жарамсыз болып есептеледі. Сондықтан сатушы жылжымайтын мүліктің сапасына қатысты барлық кемшіліктерге жауап береді", – деді Фархад Курбазаров.

Фархад Курбазаровтың сөзінше, тұрғын үйдегі кемшіліктер құрылыс нормаларының бұзылуы, жобалық құжаттарға сәйкессіздік, санитарлық талаптардың сақталмауы немесе заңдық олқылықтар түрінде көрінуі мүмкін. Мұндай жағдайда, ең әуелі, кемшіліктерді арнайы сараптама арқылы тіркеп, фото және видео дәлелдер жинау қажет.

"Егер сатып алушы тұрғын үйдегі кемшіліктердің мүлік тапсырылғанға дейін болғанын немесе оның себептері сол кезеңде пайда болғанын дәлелдей алса, сатушы толық жауап береді. Тіпті келісімшартта “шағым жоқ” деп көрсетілсе де, бұл норма заңдық күшке ие болмайды. Азаматтар алдымен сатушыға жазбаша талап арыз жолдап, нәтиже болмаған жағдайда сотқа жүгінуге құқылы", – дейді заңгер Фархад Курбазаров.

Сонымен қатар ол тұрғындарға үйді қабылдау кезінде техникалық мамандарды тартуды, кепілдік мерзіміне ерекше мән беруді және кез келген ақауды уақытылы тіркеуді ұсынды. Осылар кейін сотта өз құқығын қорғауда маңызды дәлел бола алады дейді заңгер.

Кепілдік мерзімі талап қоюға қалай әсер етеді?

Сапасыз тұрғын үйге қатысты талап қою кезінде ең маңызды факторлардың бірі – кепілдік мерзімі. Заңгердің айтуынша, кемшіліктерді жою туралы талап қою мерзімі "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" заңның 35-бабына (Тұтынушының орындалған жұмыстан (көрсетілген қызметтен) кемшіліктер табылған кездегі құқықтары) сәйкес айқындалады және кемшіліктің сипатына байланысты болады.

"Тұтынушы талапты кепілдік мерзімі ішінде, жасырын кемшіліктер бойынша 1 жылда, қасақана жасырылған кемшіліктер үшін 3 жылда қоя алады. Ал жылжымайтын мүлікке қатысты, егер шартта белгіленген кепілдік мерзімі 5 жылдан аз болса, талап қою мерзімі 5 жылға дейін, ал елеулі кемшіліктер анықталған жағдайда 10 жылға дейін ұзартылуы мүмкін", – деп түсіндіреді заңгер.

Сонымен қатар анықталған кемшіліктерді жою мерзімі 10 күнтізбелік күннен аспауға тиіс дейді Фархад Курбазаров. Маман түсіндіргендей, Азаматтық кодексі негізінде кепілдік берілген жағдайда, сатушы кемшіліктер үшін жауап береді және ол ақаулардың сатып алушының кінәсінен, үшінші тұлғалардың әрекетінен немесе форс-мажор салдарынан пайда болғанын өзі дәлелдеуге тиіс. Ал егер кепілдік мерзімі көрсетілмесе, талап қою тұрғын үй тапсырылған күннен бастап екі жыл ішінде жүзеге асырылуы мүмкін.

"Егер келісімшартта көрсетілген кепілдік мерзімі екі жылдан аз болса, бірақ кемшіліктер 2 жыл ішінде анықталса және сатып алушы олардың үй берілгенге дейін болғанын дәлелдей алса, сатушы жауапкершіліктен босатылмайды", – дейді заңгер.

Анықталған кемшіліктерді қалай тіркеу қажет?

Заңгер тұрғын үйдегі ақауларды мүмкіндігінше ертерек құжат жүзінде тіркеудің маңызын атап өтті. Кейін сотта олардың тұрғын үй тапсырылған сәтте болғанын дәлелдеуге көмектеседі. Фархад Курбазаровтың айтуынша, кемшіліктерді тіркеудің негізгі жолдары мыналар:

•    барлық ақау көрсетілген акт жасау;
•    фото және бейнежазба жүргізу;
•    жылу режимі бұзылған жағдайда тепловизорлық зерттеу өткізу;
•    ылғал, көгеру, саңырауқұлақ анықталса санитарлық қорытынды алу;
•    тәуелсіз сараптамалық ұйымды тарту;
•    өрт-техникалық сараптама жүргізеді.

"Кемшіліктерді тіркеу процесіне сатушыны жазбаша түрде шақыру маңызды. Осылайша ақаулардың кепілдік мерзімі ішінде анықталғанын дәлелдеуге көмектеседі. Сатушының келмеуі акт жасауға немесе сараптама өткізуге кедергі болмайды", – деп түсіндіреді заңгер.

Маман тұрғындарға барлық дәлелдерді жүйелі түрде жинап, ресми құжаттармен бекітуді және қажет болған жағдайда сот арқылы өз құқықтарын қорғаудан тайынбауға кеңес береді. Құрылыс кезінде және пайдалануға берілгеннен кейін анықталатын ақауларға байланысты тұрғындар көбіне қай орган жауапты екенін білмей жатады. 

1. Осыған орай заңгер, біріншіден, индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитетіне жүгінуге болатынын айтады. Мекеме құрылыс нормалары мен талаптарының сақталуына мемлекеттік бақылау жүргізеді.
2. Келесі әкімдіктер жанындағы мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармалары (ГАСК). Олар құрылыс объектілерінде тікелей тексеру жүргізеді, заң бұзушылықтарды анықтайды және "Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" заңның 66-67-баптарына сәйкес шаралар қолданады.
3. Техникалық қадағалау (технадзор). Құрылыстың міндетті қатысушысы болып саналады және тапсырыс берушінің атынан құрылыс-монтаж жұмыстарының сапасын, көлемін және құрылыс нормаларына сәйкестігін бақылайды.
4. Басқарушы компания тұрғын үйдің әрі қарайғы пайдаланылуын бақылап, инженерлік жүйелер мен ортақ мүліктің техникалық жай-күйіне жауап береді (Бақылау эксплуатациялық сипатта болады).

Фото: Stan.kz / ЖИ көмегімен жасалған

Сапасыз тұрғын үй сатып алған жағдайда сатып алушының құқықтары қандай?

Сапасыз жылжымайтын мүлік мәселесінде сатып алушы заңмен қорғалады. Заңгер Фархад Курбазаровтың айтуынша, егер тұрғын үйдегі кемшіліктер сатушы тарапынан алдын ала ескертілмесе, сатып алушы бірнеше құқықтық мүмкіндікке ие болады және олардың қайсысын таңдау өз еркінде.

Мемлекеттік орган қолдана алады:

• айыппұл сала алады,

• бұзушылықты жою туралы міндет жүктейді.

Сотқа қойылатын талаптар:

• кемшіліктерді жоюға міндеттеу,

• жұмсалған шығындарды өндіріп алу,

• келтірілген зиянды өндіріп бере алады.

"Азаматтық кодекстің 428-бабына (Тиiстi сапасы жоқ тауар берудiң зардаптары) сәйкес, тұрғын үй сапасыз болған жағдайда сатып алушы сатушыдан сатып алу бағасын төмендетуді, кемшіліктерді тегін жоюды, жөндеуге кеткен шығынды өтеуді, мүлікті ауыстыруды немесе келісімшарттан бас тартып, ақшаны толық қайтаруды талап ете алады. Сатып алушы бұл құқықтарынан келісімшарт арқылы бас тартқан күннің өзінде, мұндай тармақтардың заңдық күші болмайды. Құқықты қорғау тәсілін таңдау сатып алушының өзіне байланысты. Яғни, ол жағдайға қарай ең тиімді жолды өзі анықтайды", – дейді заңгер Фархад Курбазаров.

Маманның айтуынша, жөндеу жұмыстарының нақты құнын немесе бағаны төмендету мөлшерін анықтау үшін сатып алушы жобалық-сметалық құжаттама әзірлейтін арнайы ұйымдардың қызметіне жүгіне алады. Құжат сотқа ұсынылатын маңызды дәлелдердің бірі болып есептеледі.

Сатып алушы өз құқығын қалай қорғай алады?

Заңгер ең алдымен сатушыға ресми түрде жазбаша шағым (претензия) жолдауды ұсынады. Онда нақты талап көрсетілуі тиіс және ол мүмкіндігінше кепілдік мерзімі ішінде жасалғаны жөн. Егер сатушы талапқа жауап бермесе немесе мәселені бейбіт жолмен шешуден бас тартса, сатып алушы сотқа талап арыз беруге құқылы.

"Сотқа жүгінген кезде барлық жиналған дәлелдерді қоса тіркеу қажет. Егер сатушы кемшіліктердің бар екенін, олардың сипатын немесе көлемін жоққа шығарса, сот құрылыс-техникалық сараптама тағайындайды. Ол атқарылған жұмыстардың жобалық құжаттарға және міндетті нормаларға сәйкестігін анықтайды", – деп түсіндіреді Фархад Курбазаров.

Оның сөзінше, егер сот барысында кемшіліктердің тұрғын үй тапсырылғанға дейін болғаны және сатып алушыға келтірілген залал мөлшері дәлелденсе, шешім сатып алушының пайдасына шығарылады.