Пәтер басқаруда тек "Мүлік иелері бірлестігі" мен "тікелей бірлесіп басқару" түрі қалды: Көпқабатты пәтер иелерін қандай өзгерістер күтіп тұр

Фото: Stan.kz / ЖИ көмегімен жасалған

Қазақстанда көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың “қарапайым серіктестік” түрі енді қолданылмайды. Бұдан кейін меншік иелері "мүлік иелерінің бірлестігі" немесе "тікелей бірлескен басқару" деген екі нұсқаның бірін таңдайды. Осы орайда редакция бұл реформаның себептері, тұрғын үй инспекциясының жаңа өкілеттіктері және басқарушылардың жауапкершілігінің артуы жөнінде толығырақ зерттеп көрді.

Айта кетейік, биыл 15 шілдеде президент тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттікке қатысты бірқатар заңдарға өзгеріс енгізетін заңға қол қойды. Бұл заң арқылы Жер, Кәсіпкерлік, Азаматтық іс жүргізу, Әлеуметтік және Су кодекстеріне, сондай-ақ тағы 23 заңға өзгерістер енгізіледі. Енгізілген өзгерістер бірінші бөлігі осы көпқабатты үйлерді басқару жүйесін ретке келтіру қарастырылып отыр.

Қарапайым серіктестік неліктен тиімсіз деп танылды?

Қазақстанда тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйесі жаңартылып жатыр. Соның аясында қарапайым серіктестік басқару түрі алып тасталды. Себебі бұл тәсіл қаржылық жағынан сенімсіз болған. Мәселен, қарапайым серіктестік заңды тұлға саналмайды. Ол тек жиналыс хаттамасына сүйеніп құрылады, ал басқарушы ретінде жай ғана жеке адам таңдалады. Шот ашқанда да қиындық туындаған, барлық шоттар жеке тұлғаның атына ашылады. Бұл жағдай тұрғындардың ақшасын бақылаусыз пайдалану қаупін туғызады

Сол себепті енді тек мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) мен тікелей бірлескен басқару (ТББ) ғана қалдырылып отыр. Әсіресе тікелей басқару жүйесін заңдастырып, оны нақты әрі тиімді ету көзделген.

Тұрғын үй инспекциясы көбірек өкілеттік алады

Егер тұрғындар басқару формасын өзара шеше алмаса, тұрғын үй инспекциясы араласып, уақытша басқарушы компанияны тағайындай алады. Бұл үй басқарусыз қалып қоймауы үшін қажет. 

Бұған дейін инспекцияның қандай іспен айналысатыны нақты жазылмаған болса, енді жаңа заң бойынша оның құзыреті нақты белгіленіп, заңда көрсетілген.

Мүлік иелері бірлестігінің төрағасына қойылатын талаптар күшейеді

Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы бұған дейін 1 жылға сайланса, енді 3 жылға сайланатын болады. Бұл жыл сайын жиналыс өткізіп, жаңа адам іздеудің машақатын азайту үшін жасалып отыр.

Сонымен қатар егер төраға өз міндетін дұрыс атқармаса, тұрғындар оны мерзімінен бұрын босата алады.

Фото: Stan.kz

Айыппұлдар артады

Басқару субъектілерінің тарапынан болған бұзушылықтарға жауапкершілік күшейтіледі. Мысалы, шотты уақтылы ашпау немесе есеп бермеу сияқты жағдайлар үшін 200 АЕК-ке (786 400 теңге) дейін айыппұл салынады. Осылайша, айыппұлдар тұрғындар есебінен емес, басқарушы тұлғаның жеке қаражаты есебінен төленеді.

Егер Мүлік иелері бірлестігінің шоты ашылмаса немесе есеп берілмесе, жауапты тұлға, яғни төраға немесе басқа басқарушы бірден айыппұлмен жазаланады. Бұл сома тұрғындар төлейтін ағымдағы шоттан емес, төрағаның жеке ақшасынан алынады.

Көппәтерлі тұрғын үйлер кооперативтері (КСК) мүлде жойылмайды. Бірақ олар міндетті түрде қайта тіркеуден өтуге тиіс. Егер кооператив 10 үйді басқарып отырса, онда сол 10 үйдің әрқайсысында жиналыс өткізілуі керек. Қатысушылардың кемінде 51%-ы болуы міндетті.

Жаңа заң не үшін керек?

Бұл реформа тұрғын үйді басқару жүйесін жеңілдетуге, қаржылық ашықтықты арттыруға және жауапкершілікті күшейтуге бағытталған. Жаңа заң барлық тараптардың құзыретін нақтылай отырып, мемлекеттік органдардың тұрғындар мәселесіне жедел әрекет етуін қамтамасыз етпек.

Реформаның басты мәні тұрғын үйді сол үйде тұратын адамдардың өздері басқаруға тиіс.

Жаңа басқару түрін таңдау шарттары:

•    Егер үйде 16 пәтерден аз болса, тікелей бірлесіп басқаруды құруға болады;
•    16-дан 30-ға дейінгі пәтер болса қарапайым серіктестікке өте алады;
•    Ал егер пәтер саны 30-дан көп болса мүлік иелерінің бірлестігі құрылады.

Осы ретте Мүлік иелерінің бірлестігі – коммерциялық емес ұйым нысанындағы заңды тұлға. Құрылу үшін жарғы қажет және Әділет органдарында мемлекеттік тіркеуден өту керек. Мүлік иелерінің бірлестігінің төрағасы тұрғындардың арасынан сайланады және қызмет көрсетуші компаниялармен шарт жасаса алады.

Қарапайым серіктестік – тұрғындар өз үйлерін өздері басқаратын серіктестік. Заңды тұлға болмайды және жарғы мен тіркеу талап етілмейді. Тұрғындар сенімді тұлға сайлап, оған сенімхат арқылы басқару өкілеттігін береді.

Ал тікелей бірлесіп басқару – бірнеше үй бір басқарушы компанияның қарамағына бірігіп, бірге басқара алады.

Жаңа басқару түрлері Көппәтерлі тұрғын үйлер кооперативінен (КСК) несімен ерекшеленеді?

Бұрын Көппәтерлі тұрғын үйлер кооперативі болған кезде қаражат бірнеше үйге бөлініп, кей үйлер қаржыландырылмай қалатын жағдайлар жиі болатын еді. Ал жаңа жүйе "бір үй – бір шот" қағидатымен жұмыс істейді. Тұрғындар төлеген барлық ақша тек өз үйлеріне ғана жұмсалады. Бұл қазіргі тұрғын үй-коммуналдық реформасының басты ұстанымы.

Пәтер немесе тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері мыналарды істеуге тиіс:

1. Жалпы жиналыс өткізіп, Мүлік иелерінің бірлестігі, қарапайым серіктестік немесе тікелей бірлесіп басқару түрін және үй кеңесін таңдау;
2. Мүлік иелерінің бірлестігі төрағасын, қарапайым серіктестік үшін сенімді тұлғаны, тікелей бірлесіп басқару үшін өкілді сайлау;
3. Кооперативті басқару түрінің ауысқаны жөнінде хабарлама жолдау;
4. Үйдің қаржылық, техникалық құжаттамасы мен техникалық құралдарын қабылдап алу актісін жасау;
5. Үйді басқару мен күтіп ұстауға арналған шығындар сметасын жасап, бір жылға арналған ай сайынғы төлем мөлшерін бекіту;
6. Бұл екі құжатты үй кеңесіне және тұрғындардың жалпы жиналысына ұсыну.

Мүлік иелерінің бірлестігі мен қарапайым серіктік басқару қалай рәсімделеді және олардың айырмашылығы неде?

Егер жаңа басқару түрі таңдалмаса не болады?

"Тұрғын үй қатынастары туралы" заңның 42-бабына сәйкес, пәтер және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері үйді басқару және оның күтімін қаржыландыру үшін міндетті түрде басқарудың жаңа бір түрін таңдауға тиіс.

Егер үйде басқарушы компания жұмыс істеп тұрса, онда алдымен жаңа басқару түрін таңдап, кейін сол компаниямен шарт жасасуға немесе одан бас тартуға болады.

Егер тұрғындар келісімге келе алмаса, әкімдіктің тұрғын үй комиссиясы бұл үйге бір жыл мерзімге басқарушы компания тағайындайды. Ал жаңа тұрғын үй кешендерінде құрылыс компанияларына 6 айға уақытша басқарушы тартуға рұқсат берілген. Осы уақыт аралығында тұрғындар басқару түрін өздері таңдауға тиіс.

Ал Көппәтерлі тұрғын үйлер кооперативі үй құжаттарын жаңа басқару органына бермесе, олар сот арқылы мәжбүрлі түрде таратылатын болады. Ал басқару түрін анықтамаған үйлер үйді жөндеуге арналған мемлекеттік жеңілдетілген бағдарламаларға қатыса алмайды.

Үйді қалай бөліп-бөліп жөндеуге болады?

Мемлекет қымбат жөндеу жұмыстарына (шатыр, фасад, лифт ауыстыру, т.б.) үлкен сомадағы ақшаны бөліп төлеуге береді, ал тұрғындар сол соманы 7 жылда қайтарады. Бағдарлама жөндеуді қажет ететін, бірақ қажетті қаражатты жинап үлгермеген үйлерге арналған.

Басқару жүйелерін кім бақылайды?

Тек тұрғындардың өздері. Басқа ешкім. Заң бойынша кондоминиумнің (тұрғын үйдің) жоғарғы басқару органында, яғни пәтер иелерінің жалпы жиналысында талқыланады.

Жаңа басқару түрлерінің кемшіліктері бар ма?

Бар.

•    Мысалы, Мүлік иелерінің бірлестігінде төраға мен бухгалтерді ұстау қажет. Олардың жалақысы заң бойынша ең төменгі жалақыдан кем болмауға тиіс (2025 жылы 85 мың теңге). Бұл төлемдер тұрғындардың ай сайынғы жарналарынан алынады. Сондықтан Мүлік иелерінің бірлестігінде төлемдер көбірек болады.

•    Ал қарапайым серіктестік басқару кезінде сенімді тұлға арқылы жүзеге асады, оған жалақы төлеу міндетті емес еді. Сол себепті реформа басталғанда тұрғындардың көбі қарапайым серіктестік құруды таңдаған еді.

Фото: pixabay.com

Үйді күтіп ұстауға арналған тарифтерді кім бекітеді?

Пәтер иелерінің жиналысында бекітіледі. Күтімге мыналар кіреді:

•    Үйдің жалпы инженерлік желілері, шатыр, жертөле, подъезд, фасадтың жөндеуі мен күтімі.
•    Мәслихаттар болса, осы қызметтерге арналған ең төменгі жарна көлемін бекітеді.
•    Тұрғындар бұл соманы қабылдауға немесе одан жоғары соманы жинауға шешім қабылдай алады.
•    Ең жоғарғы шектеу белгіленбеген.

Капиталдық жөндеу жұмысына қанша ақша жиналу керек?

Капиталдық жөндеу жұмысына ақша жинау заңмен міндеттелген. Бұл талап 2011 жылы енгізілген.

Капиталдық жөндеуге арналған жарна былайша есептеледі: пәтердің ауданы 0,005 АЕК-ке көбейтіледі, яғни 2025 жылы 1 АЕК – 3 932 теңге болған жағдайда, 1 шаршы метрге 19,66 теңге шығады. Мысалы, үш бөлмелі пәтердің ауданы 70,3 шаршы метр болса, онда оған төленетін жарна сомасы 1 382 теңге болады. 

Капиталдық жөндеу жұмысына төлем жасамаса не болады?

Егер үйде шатыр жөнделсе немесе жаңа лифт орнатылса, бірақ пәтер иесі жарна төлемесе, онда басқарушы орган мен акимат сотқа жүгіне алады. Сонымен қатар қарыз адам пәтерін сатса да, бұл қарыз жойылмайды ол бұрынғы меншік иесіне сақталады. Сөйтіп жаңа иесінің төлеуіне тура келеді.